In de Nederlandse financiële regelgeving is een beleggingsobject niet simpelweg ieder tastbaar bezit. De term heeft een specifieke Wft-betekenis. Volgens de AFM kan er onder meer sprake zijn van een beleggingsobject wanneer u tegen betaling een zaak of een recht op een zaak verkrijgt, een rendement in geld in het vooruitzicht wordt gesteld en het beheer door een ander dan de verkrijger wordt uitgevoerd.
Hetzelfde onderliggende object kan daardoor juridisch anders worden behandeld, afhankelijk van de rechten en de beheersstructuur.
De AFM noemt onder meer landbouwgrond, recreatief vastgoed, houtparticipaties en edelmetalen als voorbeelden die in een beleggingsobjectstructuur kunnen worden aangeboden. Ook bepaalde aangewezen rechten, zoals deelnemingsrechten in film- of scheepvaart-cv's, kunnen onder dit regime vallen.
De belegger kan bijvoorbeeld recht hebben op:
(een deel van) een zaak;
een opbrengst die uit die zaak voortkomt;
een gebruiks- of exploitatierecht;
een contractueel recht binnen een aparte structuur.
Dat is iets anders dan simpelweg zelf een goudstaaf, fles wijn of stuk grond kopen en volledig beheren.
Bij een teakhoutproject kan een investeerder een recht op latere houtopbrengst kopen, terwijl de bomen feitelijk door een beheerder worden verzorgd. Bij een vakantiehuis kan een contract recht geven op huurinkomsten zonder dat de belegger het pand zelf bezit. Bij wijn of whisky kan sprake zijn van individueel toegewezen flessen, een recht op opbrengst uit verkoop of een contractuele aanspraak op een exploitant. De woorden hout, vastgoed of whisky vertellen niet welke rechten u daadwerkelijk heeft; dat moet uit het contract en de eigendomsdocumentatie blijken.
Bij een beleggingsobject wordt het beheer vaak uitgevoerd door de aanbieder of een andere partij. Daardoor ontstaat een operationele en juridische keten naast het prijsrisico van het object zelf.
Kijk daarom naar:
wie juridisch eigenaar is;
welke rechten exact op uw naam staan;
wie het object bewaart, onderhoudt of exploiteert;
of activa of gelden afgescheiden worden gehouden en hoe;
welke partij inkomsten ontvangt en doorbetaalt;
wat er gebeurt bij faillissement van aanbieder, beheerder of bewaarder.
Er geldt geen universele regel dat bij ieder beleggingsobject wel of juist geen vermogensscheiding bestaat. Dat moet uit de concrete structuur blijken.
Voor het aanbieden van beleggingsobjecten geldt volgens de AFM-uitleg voor aanbieders in beginsel een vergunningplicht op grond van artikel 2:55 Wft, tenzij een vrijstelling van toepassing is.
De AFM beschrijft onder meer de volgende vrijstellingssituaties (de precieze voorwaarden en overige wettelijke uitzonderingen moet u voor elk aanbod beoordelen):
een aanbod aan minder dan 100 consumenten;
een serie van minder dan 20 beleggingsobjecten met dezelfde kenmerken;
een beleggingsobject van ten minste €100.000 per stuk.
Dit zijn juridische drempels, geen beleggingsvuistregels. Controleer bij een concreet aanbod welke actuele AFM-regels en vrijstellingen van toepassing zijn.
Als een vrijstelling geldt, betekent dat niet dat het object daardoor veiliger of onveiliger is. Het betekent dat het toezichtskader anders is. De AFM vermeldt bovendien dat bij vrijgestelde aanbiedingen een vrijstellingsvermelding nodig kan zijn.
De AFM beoordeelt bij vergunningverlening onder meer betrouwbaarheid, deskundigheid en beheerste en integere bedrijfsvoering. De vergunning zegt niet dat de aangeboden belegging een goed rendement zal opleveren of dat het object kwalitatief sterk is.
Kijk daarom niet alleen naar de aanbieder, maar ook naar de belegging zelf.
Stel dat u €10.000 in een project stort en op papier €800 jaarlijkse bruto-opbrengst wordt getoond. Na €250 aan beheer- en administratiekosten resteert €550, of 5,5% vóór belasting en mogelijke verliezen. Als een mislukte verkoop vervolgens €2.000 waardeverlies oplevert, is het totale economische resultaat over die beschouwde periode juist negatief. De rekenuitkomst is slechts een fictief voorbeeld; echte objecten kunnen andere kosten, looptijden en rechten hebben.
Het is bovendien mogelijk dat aangekondigde uitkeringen niet volledig uit duurzaam operationeel inkomen komen. Controleer daarom of betalingen uit exploitatie, reserves, herfinanciering of verkoopopbrengst worden gedaan. Een voorgespiegeld percentage zonder herkomst en risico van de uitkering kan de indruk van zekerheid wekken terwijl die ontbreekt.
Bij landbouwgrond kan de uitkomst afhangen van grondwaarde of gebruik. Bij hout kan verkoopopbrengst samenhangen met groei, oogst en marktprijs. Bij een vakantieobject kunnen huurinkomsten, onderhoud, bezetting en verkoopwaarde een rol spelen. Bij edelmetaal hangt het economische resultaat vooral samen met de metaalprijs en kosten.
Deze voorbeelden laten zien waarom één rendementscijfer voor “beleggingsobjecten” weinig betekenis heeft.
Waarde- en marktrisico. De marktwaarde of verkoopopbrengst van het object kan dalen.
Operationeel risico. Beheer, onderhoud, opslag of exploitatie kan misgaan of duurder worden.
Natuur- en objectrisico. Bij hout, landbouw of andere fysieke activa kunnen schade, ziekte, brand of weersomstandigheden relevant zijn.
Liquiditeitsrisico. Een recht of object kan moeilijk overdraagbaar zijn en een gewone secundaire markt kan ontbreken.
Aanbieder- en structuurrisico. Uw economische uitkomst kan mede afhangen van beheerder, bewaarder, exploitant en de juridische afscheiding van activa.
Waarderingsrisico. Zonder beursprijs kan de waarde gebaseerd zijn op taxaties, aannames of een beperkte markt.
Een tastbaar object kent niet automatisch een liquide markt voor uw specifieke contractuele recht. Sommige projecten voorzien alleen in uitbetaling bij oogst, verkoop van het vastgoed of afloop van een vooraf bepaalde periode. Een overdracht aan een andere belegger kan beperkt zijn of toestemming vereisen. Vraag daarom vooraf of u het recht kunt doorverkopen, hoe de waarde wordt vastgesteld en wie bij wanbetaling of een geschil uw belangen vertegenwoordigt.
Bij een vrijgesteld aanbod vervalt de verplichting tot een AFM-vergunning onder de toepasselijke voorwaarden, maar niet uw noodzaak om de contracten te begrijpen. Controleer de aanbieder in het register en onderscheid toezicht op de partij van bescherming tegen verlies op het object zelf.
Een vastgoedfonds is een collectieve fondsstructuur en niet automatisch een beleggingsobject in de Wft-betekenis. Rechtstreeks vastgoed of fysiek goud dat u zelf bezit en beheert kan eveneens een andere juridische route zijn.
Ook scheeps-cv's hebben hun eigen structuur, terwijl bepaalde deelnemingsrechten volgens de regelgeving als beleggingsobject kunnen zijn aangewezen.
Een bruikbare volgorde is daarom: eerst uw recht, daarna het beheer, vervolgens toezicht en vergunning, en pas daarna de economische aantrekkelijkheid.
Voor een vergelijking met andere illiquide en alternatieve structuren gebruikt u alternatieve beleggingen.
